Achetez un appartement en connaissance de cause
N’achetez pas un chat dans un sac
L’achat d'un appartement n’est pas une décision à prendre à la légère. Ainsi, quiconque devient propriétaire d'un bien en copropriété devient automatiquement copropriétaire des parties communes et intègre l’Association des copropriétaires (ACP). Il est donc très important que vous connaissiez le fonctionnement de cette ACP, sa santé financière et ses intentions. Afin de protéger les futurs propriétaires, le législateur a défini une série d'informations à leur fournir obligatoirement dans le cadre de la procédure d’achat. Et on ne peut que saluer cette initiative.
En tant qu’acquéreur (potentiel), il est important que vous puissiez décider en connaissance de cause si vous allez ou non procéder à l’achat. Outre les paramètres classiques (valeur de l’appartement, état du bâtiment, prix demandé...), il est au moins aussi important d’avoir un regard clair sur le quotidien de l’ACP. Dispose-t-elle d'un fonds de réserve solide ? Des procédures juridiques sont-elles en cours ? Des rénovations ou transformations coûteuses ou drastiques sont-elles annoncées ? Autant d'éléments qui peuvent avoir un impact non seulement sur votre quotidien au sein de la copropriété, mais aussi et surtout sur votre portefeuille. Heureusement, l’obligation d'information des acheteurs est solidement ancrée dans la loi. Le législateur distingue deux phases dans le processus d’achat, chacune comprenant toute une série d'informations obligatoires.
La phase précontractuelle
Un appartement vous intéresse, mais vous n’avez pas encore formulé d’offre et encore moins signé de compromis. Dans cette phase, vous êtes considéré comme un acheteur potentiel.
A ce stade, le syndic est légalement obligé de vous fournir les informations suivantes :
Montant du capital : informations sur le fonds de roulement et le fonds de réserve.
Arriérés de paiement : éventuelles dettes ouvertes dues par le vendeur, y compris les frais de réclamation.
Apport de capital : détails concernant les appels de fonds effectués avant le transfert de propriété et les décisions de l’Assemblée générale à ce propos.
Procédures judiciaires : aperçu des éventuelles affaires en justice en cours relatives à la copropriété.
Procès-verbaux et décomptes : procès-verbaux des Assemblées générales (ordinaires et extraordinaires) des trois dernières années et décomptes des charges des deux dernières années.
Bilan : copie du dernier bilan approuvé par l’AG.
Ces informations doivent être communiquées par le syndic dans les quinze jours qui suivent la requête formulée par le vendeur (= le copropriétaire sortant), l’agent immobilier ou le notaire.
La phase contractuelle
Ça y est : après mûre réflexion, vous décidez de procéder à l’achat. Vous entrez à présent dans la phase contractuelle. Les nouvelles informations que vous devez recevoir sont beaucoup plus détaillées. En voici un aperçu :
Dépenses: informations sur les dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection approuvés avant la vente mais dont la facturation interviendra après celle-ci.
Apport de capital : état des appels de fonds approuvés et du coût des travaux urgents.
Coûts des parties communes : état des frais liés à l’acquisition des parties communes, approuvés avant la vente mais dont la facturation interviendra après celle-ci.
Montants des dettes : état des dettes dues par l’ACP dans le cadre de litiges survenus avant la vente mais dont la facturation interviendra après celle-ci.
Le syndic doit fournir ces informations sous trente jours au notaire qui lui en fait la demande. Les frais liés à la communication de ces informations sont à charge du copropriétaire sortant.
Fonds de roulement et fonds de réserve à la vente
Lors de la vente d’un appartement, le vendeur peut réclamer sa part dans le fonds de roulement pour la période postérieure à la vente. Celle-ci est calculée sur base du nombre de jours durant lesquels le propriétaire a encore utilisé les parties communes. La partie du fonds de roulement est remboursée au vendeur et répercutée sur le nouveau propriétaire.
En revanche, sa part dans le fonds de réserve reste propriété de l’Association des copropriétaires. Le vendeur ne peut donc pas la réclamer.
Éviter les (mauvaises) surprises
Cette obligation d'information dans le cadre du transfert d'un lot aide aussi bien les acheteurs que les vendeurs à s’assurer que la procédure d’achat et de vente de l’appartement se déroule sans anicroche. Chaque partie sait dans quoi elle se lance et évite ainsi les (mauvaises) surprises.
